© Reuters. 公募REITs再扩容，首只民企仓储物流公募REIT网下询价获126倍认购，首批3只新能源公募REITs最新被受理

财联社12月31日讯（记者 沈述红）继全市场首只民企仓储物流公募REIT询价结果出炉后，首批新能源公募REITs也将在不久后面世。

2022年12月30日，上交所公告，参与嘉实京东仓储基础设施REIT网下发售吸引资金465.06亿元，拟认购份额数量总和132.344亿份，为网下初始发售份额数量的126.04倍。此前一天，上交所官网显示，中航、中信建投基金纷纷申报了新能源领域基础设施REITs产品，这也是全国首批新能源公募REITs产品。

另据财联社记者统计，截至目前，自2021年首批9单公募REITs发行以来，全市场已有25只公募REITs已经成立或正在发行，募资总规模达到783.61亿元。随着REITs试点范围的扩大和扩募试点的推进，我国公募REITs市场也将迎来进一步的扩容。

首只民企仓储物流公募REIT往下询价获超 126倍认购

2022年12月30日，备受市场关注的首只民企仓储物流公募REIT——嘉实京东仓储基础设施REIT网下询价结果出炉。根据上交所公告，嘉实京东仓储基础设施REIT的询价期为2022年12月30日9:00-15:00。截至当日15:00，基金管理人通过上交所“REITs询价与认购系统”共收到72家网下投资者管理的256个配售对象的询价报价信息，报价区间为3.276元/份-3.735元/份。

该产品网下发售吸引资金465.06亿元，拟认购份额数量总和为132.344亿份，为网下初始发售份额数量的126.04倍。

另据公告，该产品将于2023年1月5日至1月6日正式发售，认购价格为3.514元/份，按产品5亿份的发售份额数量计算，若本次发售成功，预计募集资金总额为17.57亿元（不含认购费用和认购资金在募集期产生的利息）。

根据本基金招募说明书中披露的可供分配金额测算，本基金2022年7月1日-2022年12月31日预测现金流分派率为3.89%（年化），2023年预测现金流分派率为4.00%。

从已发行的两只产品来看，二级市场上截至12月30日，仓储物流REITs上市以来涨幅超36%，居国内已上市REITs涨幅前列。

公募REITs的投资收益主要源于公募REITs收益来源主要为底层资产经营收益和资产增值收益，因此底层资产的质量是关键因素。据上述REIT的招募说明书，其基础设施资产包括重庆的京东重庆电子商务基地项目（中转配送中心）一期项目、武汉的京东商城“亚洲一号”仓储华中总部建设项目，和廊坊的京东“亚洲一号”廊坊经开物流园项目，合计建筑面积350995.49平方米。项目资产出租率均达到了100%即满租状态，租约长度约五至六年，高于行业平均水平的三年。

“公募REITs通过丰富资产管理产品体系，有效扩大投融资活动边界，为经济发展创造良好的资本市场环境，有助于促进金融与实体经济之间的良性循环。”嘉实基金表示。

三机构申报首批新能源公募REITs

在上述产品询价结果出炉前一天，也即2022年12月29日，上交所官网信息显示，中金、中航、中信建投基金分别申报了三只新的公募REITs产品，产品名称分别为中金湖北科投光谷产业园REIT、中信建投国家电投新能源REIT、中航京能光伏REIT，这也是全国首批新能源公募REITs产品。

从申报材料看，中金湖北科投光谷REIT，是我国首个中部城市集群发行人正式申报的基础设施REITs项目，拟投资的基础设施资产位于光谷光电子信息产业园，该园区是中国首个国家级光电子信息产业基地的核心载体，中国孵化器事业的发源地，光谷第一个“千亿元级”产业园区，包括光谷软件园和互联网+项目两处产业园区资产，合计建筑面积17.44万平方米，估值16.20亿元。

中航京能光伏REIT底层项目资产为京能国际持有的陕西榆林300兆瓦光伏电站项目和湖北随州100兆瓦光伏电站项目，通过光伏发电电量上网获取电费收入。该项目地处黄河流域生态保护和高质量发展及长江经济带等国家重大战略区域，陕西榆林项目2017年、湖北随州项目2015年全容量并网发电，电站稳定运营时间均超过3年，项目成熟度较高，年发电收入超过4亿元。本次通过REITs发行回收资金将以资本金的形式放大后投入到新的光伏发电资产建设中，形成投资良性循环，助力实现国家“双碳”战略。

中信建投国家电投新能源REIT则是全国首单央企新能源公募REITs，也是中信建投证券与中信建投基金的首单公募REITs项目。其底层资产为位于江苏省盐城市的滨海北H1、H2海上风电和配套运维驿站项目，合计装机规模500MW（兆瓦），截至评估基准日2022年6月30日，资产组评估价值为75.13亿元。这只产品采取了底层国补保理的模式进一步平滑现金流，以降低国补回款波动风险，提高投资收益稳定性。

一位业内人士提到，我国目前风光等新能源占比仍较低，预计到2060年新能源装机占比将超过70%，未来发展前景广阔，金融机构有望在其中发挥专业优势与资本运作经验，高效服务新能源公募REITs市场发展，为助力双碳目标实现发挥积极作用。

表现分化

据财联社记者统计，截至目前，自2021年首批9单公募REITs发行以来，全市场已有25只公募REITs已经成立或正在发行，主要分为保障性租赁住房、仓储物流、交通基础设施、能源基础设施、生态环保和园区基础设施等6大类型，募资总规模达到783.61亿元。

随着REITs试点范围的扩大和扩募试点的推进，我国公募REITs市场也将迎来进一步的扩容。2022年12月初，证监会副主席李超公开表示，基础设施REITs产品项目回收资金带动投资的新项目总投资额超过4200亿元，形成了良好示范效应，证监会将保持基础设施REITs常态化发行，充分发挥规模效应、示范效应，进一步扩大REITs试点范围，尽快覆盖到新能源、水利、新基建等基础设施领域。

从上市表现看，公募REITs上市首日表现呈现分化。今年8月底，首批成立的3只保障性租赁住房REITs上市首日集体涨停，引起市场广泛关注。在上市首周，中金基金、华夏基金、红土创新基金等3位基金管理人还曾发布旗下保障性租赁住房REITs的溢价风险提示公告，提醒投资者密切关注二级市场交易价格，注意投资风险。

华夏合肥高新产园REIT、国泰君安临港创新产业园REIT也出现上市首日涨停的表现。

与之相比，下半年上市的2只交通基础设施类REITs首日表现差异较大。其中，中金安徽交控REIT上市首日即破发，华泰江苏交控REIT盘中一度破发。不过，在随后的交易日，这2只交通基础设施类REITs陆续收复跌幅。

“此前受证券市场整体影响，公募REITs市场也承受了一定压力，一部分产品存在一定程度的调整，在此市场背景下，有的产品也出现了上市首日即破发。”鹏华基金基础设施基金投资部分析，REITs二级市场价格表现，受项目经营情况、宏观经济、市场资金、市场情绪等多因素影响。目前能够获批上市REITs的资产质量相对良好，因此上市即破发可能与市场情况有关。

另外，该基金公司部门还表示，REITs发行定价由询价程序确定，若询价结果与整个市场对REITs基本面的看法有差异，也会影响发行后价格走势。